서울 아파트 거래절벽 현실화, 거래는 줄었는데 집값은 왜 안 떨어질까

서울 아파트 거래절벽이라는 말이 다시 나오고 있습니다. 2026년 8월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 3,012건으로 지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 가장 낮은 수준까지 떨어졌습니다.

그런데 이상한 점이 하나 있습니다. 거래는 크게 줄었는데 가격은 오히려 전월보다 0.17% 상승했습니다. 거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 지금의 서울 부동산 시장은 과거의 전형적인 침체기와는 조금 다른 모습입니다.

서울 아파트 거래절벽, 숫자로 보면 더 선명하다

서울 아파트 시장은 대출규제와 토지거래허가제, 세제 변화가 동시에 작동하면서 매수자의 진입 장벽이 높아졌습니다. 특히 주택담보대출 한도와 DSR 규제가 강하게 적용되면서 실제 구매력이 부족한 수요자들은 시장에서 빠르게 이탈하고 있습니다.

반면 집을 보유한 매도자들은 급하게 가격을 낮추기보다 시장을 지켜보는 경우가 많습니다. 결국 거래 가능한 매수자는 줄었지만 매물 가격은 쉽게 내려오지 않는 구조가 만들어지고 있습니다.

거래는 줄었는데 집값이 버티는 이유

첫 번째 이유는 서울 핵심지역의 공급 부족 기대입니다. 새 아파트 공급이 제한적인 지역에서는 매수자들이 줄어도 매도자가 가격을 크게 내리지 않는 경향이 나타납니다.

두 번째는 자금 여력이 있는 수요층의 선택적 매수입니다. 대출 규제가 강화될수록 현금 비중이 높은 실수요자와 고자산층 중심으로 거래가 재편될 수 있습니다. 거래량 자체는 감소하지만 인기 단지에서는 신고가나 높은 가격대 거래가 발생할 가능성이 남아 있는 것입니다.

토지거래허가구역도 거래량 감소에 영향

현재 서울에서는 토지거래허가구역 규제가 광범위하게 적용되고 있습니다. 실거주 요건과 허가 절차가 추가되면서 투자수요나 전세를 끼고 매수하려는 수요는 크게 제한됐습니다.

여기에 최근 정부가 세입자가 있는 주택의 실거주 유예 요건을 일부 조정했지만, 토지거래허가제 자체가 해제된 것은 아닙니다. 따라서 시장에서는 여전히 계약 전 확인해야 할 조건이 많습니다.

전세시장까지 함께 봐야 한다

서울 아파트 거래절벽은 매매시장만의 문제가 아닙니다. 실거주 중심 규제가 강화되면서 일부 지역에서는 전세 매물이 감소하고 월세 비중이 높아지는 현상도 나타나고 있습니다.

특히 강북권 중저가 아파트 단지에서는 전세 물량 부족이 임차인의 부담으로 이어질 수 있다는 지적도 나오고 있습니다. 매매가격이 움직이지 않더라도 전월세 비용이 오르면 실수요자의 주거비 부담은 오히려 커질 수 있습니다.

지금 집을 사도 될까

지금 시장에서 가장 위험한 접근은 “거래가 줄었으니 곧 집값이 크게 떨어질 것”이라고 단정하는 것입니다. 반대로 “서울은 무조건 오른다”는 판단 역시 위험합니다.

현재 시장은 지역과 가격대, 신축 여부, 교통, 학군에 따라 움직임이 크게 달라지고 있습니다. 같은 서울 안에서도 거래가 거의 없는 단지가 있는 반면 대기수요가 꾸준한 단지도 존재합니다.

앞으로 봐야 할 세 가지

첫째는 대출규제 변화입니다. DSR과 주택담보대출 한도가 유지되는지에 따라 구매력이 달라질 수 있습니다.

둘째는 공급입니다. 실제 착공과 입주 물량이 얼마나 늘어나는지가 장기적인 가격 흐름에 영향을 줍니다.

셋째는 전세시장입니다. 전세 매물 감소와 월세 상승이 이어진다면 실수요자의 매수 전환 여부도 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

2026년 서울 부동산, 거래량보다 중요한 것은 가격 구조

현재 서울 부동산 시장은 단순한 상승장이나 하락장으로 설명하기 어렵습니다. 서울 아파트 거래절벽이 나타나고 있지만 가격이 동시에 크게 하락하지 않는 것은 시장이 공급과 대출, 세제, 실수요라는 여러 변수에 의해 동시에 움직이고 있기 때문입니다.

따라서 앞으로는 거래량 하나만 볼 것이 아니라 실제 거래가격, 전세가격, 신규 공급, 대출규제를 함께 확인해야 합니다. 거래가 줄었다는 사실보다 중요한 것은 어떤 지역에서 어떤 가격대의 거래가 살아남고 있는지를 보는 것입니다.

※ 본 글은 2026년 9월 기준 서울시 공개자료 및 언론 보도를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 부동산 시장 상황은 지역과 단지별로 차이가 크므로 실제 매수·매도 전 개별 확인이 필요합니다.

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